Tillbaka till Renovering av gårdar och torg

Erfarenheter från 17-gårdsrenoveringen

Renovering av 17-gården – Hur gick det till egentligen?

(eller Hur en budget går från 800,000 kr till ”kanske 7-8 miljoner om vi har otur” till strax under 4,9 miljoner kr)

Bakgrund

Det fanns länge önskemål om att uppdatera gårdarna då väldigt lite gjorts sedan husen byggdes för nästan 40 år sedan, tidigare styrelser valde dock att vänta på att renoveringen av fasader och tak skulle bli klar först innan planeringen satte igång.

Länge diskuterades också att försöka renovera båda gårdarna plus torget mer eller mindre samtidigt, men styrelsen beslutade sedan att göra dem en i taget då det fanns många andra projekt att hantera parallellt.

Beslutet blev att starta med 17-gården först, det hade kommit en del indikationer på att vi nog behövde se över tätskiktet för att undvika skador under gården, så lika bra att se efter.

Tanken hade från början varit att mest fixa till gården lite vad gällde ytskiktet och möblering; ursprunglig budget efter estimat från en trädgårdsarkitekt kan man i 2018 års årsredovisning läsa var 800,000 kr. Det här var dock innan vi förstod att trädgårdsarkitekten vi trodde var trädgårdsarkitekt inte riktigt var trädgårdsarkitekt samt att vi då heller inte visste att vi skulle behöva göra om grunden på gården. Raskt höjdes budgeten från 800,000 kr till 4,5 Mkr vilket står att läsa i 2019 års redovisning (OK, inte så raskt; det tog ett helt år och risk för ännu högre kostnad däremellan men vi insåg ganska snabbt att lite yt-piff inte skulle duga).

Förarbete och delaktighet

Det låg en hel del jobb bakom det förslag som sedan gick ut för upphandling. Den intressegrupp som bildats samt några ur styrelsen var 2018 på ett par studiebesök på andra gårdar som renoverats, bland annat en på Söder som också hade en förskola som hyresgäst. Det var också möte vid Öppet Hus 3 september 2018 och möte med förskolan den hösten.

Det fortsatte med att boende fick skicka in sina önskemål till styrelsen tidigt 2019, några önskemål som kom fram från våra medlemmar var:

  • Bort med den tråkiga kullen som nu mest liknade en jordhög, måste man ha gräs om det ändå bara slits ner?
  • Större ordning hos förskolan, med bättre förvaringsmöjligheter om det krävs
  • Större sociala ytor för de boende, grillplats så länge man inte får hålla på för sent. Och det inte osar.
  • Bra bänkar och bord man kan sitta vid behövs. Inte grillning, alldeles för stor risk att det blir för mycket fest och störningar!
  • Lekytan tydligare avgränsad från andra sociala ytor, gärna med staket men då ett snyggare staket än det som kom upp i och med fasadrenoveringen
  • Gärna rökförbud

I april 2019 hade vi också ett öppet hus där vi visade utkast på de ritningar som då fanns. Många olika idéer och kommentarer kom fram:

  • För stor lekyta (behöver vi verkligen låta förskolans barn leka på gården?)
  • För liten lekyta, det är kul om barnen kan få större yta att leka på!
  • Visserligen bra med större sociala ytor för oss boende som inte är lekytor, men de ligger i fel ände av gården, blir inte bra med solen
  • Bra att träden ser ut att bli kvar!
  • Bra med staket för att avgränsa olika typer av ytor

Vi hade också ytterligare möte med en representant från förskolan som kom med några önskemål:

  • Helst inget staket, men accepterar naturligtvis om föreningen vill ha ett
  • Gärna lekhus av något slag
  • Liten klätterställning / balansföremål av något slag
  • Tillgång till vatten-vattentrappa (gjuten)
  • Bord och bänkar som sitter ihop och är anpassade för mindre barn
  • Leksakslådor att förvara material i. Liknande sådana som de har på 15-gården.
  • Förråden som står på 17-gården är ruttna och behöver rivas, kanske ett barnvagnsskjul till förskolan skulle kunna stå där istället?

Den slutsats vi kunde dra av de olika önskemålen var väl ungefär att det skulle bli svårt att göra alla nöjda… Men lite omorganisation på prylarna och förslaget blev det i enlighet med vissa av önskemålen!

Ritning och teknisk beskrivning blev klar precis innan sommaren, så att offerter skulle kunna tas in under sommaren. Här hade vi beslutat om ny budget på 1,2 Mkr eftersom vi märkte att det skulle kosta en del mer kring grundarbete, men vi var fortfarande lyckligt ovetande om att det skulle behövas väldigt mycket mer.

När vi kom tillbaka efter sommaren hade bara ett anbud kommit in, och vi kände att vi behövde upphandla en ny projektledare då vi inte tyckte vi hade den framdrift vi hoppats på. Detta gjordes och efter att Christopher kom in gick arbetet väldigt mycket smidigare!

Förstudiearbete

Ny projektledare innebar också att vi fick in en person med väldigt mycket bättre koll. Det är ju bra! Så bra att vi började inse att de där 1,2 miljonerna vi tänkt spendera inte skulle räcka… Vi insåg att det fanns risk för att hela tätskiktet under gården skulle behöva bytas ut och då var vi plötsligt uppe i en 7-8 miljoner. Några provgropar och någon månad senare visade det sig att tätskiktet såg bra ut så det behövdes inte bytas ut, men däremot fanns det risk för skada på taket till blindkällaren under gården om vi inte gjorde något åt kullen och grävde ur gården.

Som vanligt är det arbetena som inte syns som kostar mest, men hade vi inte gjort grundarbetet nu fanns det risk för betydligt högre kostnader senare om/när taket på blindkällaren blivit skadat. (För de som inte vet finns en gigantisk ”källare” under delar av 17-gården och huskroppen längs Hagagatan, där finns också bassäng för att samla upp dagvattnet från brunnarna runt omkring. Källaren har på många ställen jordgolv och lågt i tak.)

Vi (eller ja, projektledaren föreningen anlitat…) tog in anbud från 4 olika entrepenörer med relativt stor spridning mellan anbudssummorna. Valet föll till slut på Lawab som anlitades att sätta igång så tidigt som möjligt 2020. Budgeten uppdaterades också till 4,5 Mkr för själva renoveringen och ett visst riskpåslag.

Renoveringen

Arbetet med renoveringen startade våren 2020 och mycket finns ju att säga om det. Vi i styrelsen som inte var direkt inblandade i renoveringen avundades inte direkt de av oss som var det pga arbetsbördan under projektet med ”överraskningar” som dök upp och alla beslut som behövde tas under tiden, men de som var inblandade verkade tycka det var roligt även om det då också innebar mycket arbete. Corona/Covid-19 gjorde sitt intåg här också, och det kändes viktigt att gården blev klar i någorlunda tid eftersom vi räknade med att fler än vanligt skulle spendera sommaren hemma i Stockholm.

Samarbetet med Lawab och projektledaren flöt på, och det var ju tur att det fanns lite riskpåslag i budgeten, för det dök ju förstås upp en del saker. Vissa som faktiskt berodde på att den trädgårdsarkitekt vi fått presenterade för oss och anlitat inte riktigt hade den förväntade kunskapen och bakgrunden, det mesta kring det kunde vi förhandla oss fram till en lösning på som inte fördyrade projektet:

  • Den där kullen mitt på gården som man kanske skulle ha trott bestod av jord och vara lätt att frakta bort bestod istället till stor del av 40 ton gammalt byggmaterial (blandat med jord visserligen, men ändå).
  • Under arbetets gång upptäcktes att det där ganska viktiga med att vatten behöver kunna rinna undan inte riktigt skulle funka; lekplatsdispositionen och gården som den var ritad i förfrågningsunderlaget till entrepenörerna livade inte helt med befintliga ränndalar och brunnar. Jahaja, det presenterades två olika alternativ som båda hade löst avrinningen men där den ena hade gjort att väldigt mycket hade sett skevt ut och en ny brunn hade hamnat där ingen hade tyckt att den passade bra och det andra förslaget helt enkelt innebar en höjning av lekplatsen och anpassning av andra ytor (inte så enkelt som det låter) vilket skulle göra att det skulle se bra ut efteråt. Vi valde det som både skulle bli bra och snyggt, Lawab trodde att man fortfarande skulle kunna bli klara i tid. Vi har numera också en vertikalritning av 17-gården, väldigt bra att ha!
  • Ny belysning! Vill man ju ha. Bättre armaturer, bättre ljus. Innebar nya stolpar, uttag och nya rördragningar i mark.
  • Det behövdes nytt tätskikt mot fasad vid skyddsrum, eftersom läckage upptäckts där, så det fixades
  • Lite extra trädbeskärning och gallring behövdes också, utöver det som ingick.
  • En extra ramp på gården behövdes nära de sociala ytorna
  • När vi ändrade om lite placering på de sociala ytorna för att kompensera för solen enligt önskemål så flyttades vattenleksakens placering upp mot förskolan. Det var ju bra! Förutom att trädgårdsarkitekten glömde flytta med vattenutkastet vilket ingen upptäckte förrän den skulle användas. Vi försökte se om det funkade med vattenslang från närmaste vattenutkast, men insåg att det behövdes ett vid vattenleksaken så det fixades utan extra kostnad för föreningen.
Klart!

Tanken var att få gården besiktigad och godkänd till sommaren (kändes ännu viktigare i och med de begränsningar kring resande som fanns pga Covid), se hur den användes och sedan komplettera baserat på vad folk tyckte behövdes vad gällde ytterligare inredning och växter. Det blev inte riktigt så pga ramaskri direkt när den var klar, för… DET SÅG JU UT SOM MC DONALD’S!

Vi ska glatt erkänna att vi inte riktigt visste hur fyra beställda vita bord blev till åtta levererade. Hade vi förstått hur mycket de där extraborden skulle reta upp folk hade vi nog sett till att de blev bortburna snabbare… Många tyckte också det såg väldigt tomt ut vid de sociala ytorna.

Glädjande nog har många använt gården under sommaren, boende i alla åldrar har varit ute på kvällarna och helgerna och umgåtts, haft picknic och lärt känna sina grannar. Det har varit många kalas för både barn och vuxna, och glädjande nog har också boende från 15-gården hittat dit; våra gårdar och torget är ju till för alla i föreningen oavsett var man bor!

Trivselgrupp

Efter sommaren bildades en trivselgrupp och många bra förslag kom fram efter att man kunnat tillbringa en del tid på gården! Vissa har redan fixats och köpts in, andra kommer till nästa sommar. De som gillar färger blir förhoppningsvis glada när alla nyplanterade tulpanlökar blommar våren 2021, de som tycker att gården är alldeles för färggrann som den är kan ändå förhoppningsvis glädjas åt blommorna!

Summering

Vi har lärt oss mycket på renoveringen av 17-gården som vi tar med oss till torget och 15-gården. Eftersom den här typen av projekt görs väldigt sällan är det viktigt att ta in hjälp som vet vad liknande byggprojekt innebär, det har trots allt inte gjorts på 40 år. Vi har också fått lära oss att även om det ser ut som om saker bara behöver putsas upp på ytan så kan man inte tro att det är så om inga större arbeten gjorts på så lång tid, det behövs en större budget för att kunna fixa till underlaget också. Det är också mycket arbete med att faktiskt hålla budgeten, det är många beslut längs vägen där små summor lätt ökar på kostnaden om man inte är uppmärksam.

Vi tycker också det är bra att vänta med en del av det allra sista, så att de sista möbleringarna och dekorationerna anpassas till hur ytorna till slut används. Just kommunikationen att det är planen är något vi tar med oss till 15-gården, så vi kan få konstruktiva förslag på vad folk vill ha istället för upprörda åsikter om att det inte ser klart ut.