Stambyte – planerat 2025-2027

Uppdaterad text 250322:

Styrelsen har nu beslutat om att stambyte kommer ske i fastigheten med start i april 2025. En extrastämma tog beslutet att föreningen ansvarar för att återställa lägenheterna efter stambytet.

• Föreningen har under 2023 gjort ett teststambyte i 17-huset på en sida av en trappuppgång, historiken finns på denna sida.
• Under 2024 gjordes ett teststambyte i 15C, båda sidorna av trappuppgången. Även denna gång gick man in via köket. Informationen om det finns HÄR.
• De horisontella stammarna under fastigheten är i stort sett bytta, det har skett i omgångar under de senaste åren och vi tittar på de sista delarna.

Väldigt många av våra lägenheter har en planlösning där (huvud-)badrummet ligger bredvid köket, vilket gör att vi kan gå in via köket för att byta stammarna. Även med lösningarna många har att köksskåp står dikt an mot väggen, vilket medför en del arbete med att komma åt stammarna och sedan återställa skåpen, blir det ändå en billigare lösning än om vi varit tvungna att hantera stambytet via badrummen.

Information från vår projektledare:

Mål

• Minimera risken för vattenskador.
• Säkerställa att föreningen uppfyller gällande branschregler (”Säker Vatten”).
• Åstadkomma en långsiktig lösning som bidrar till värdeökning för lägenheter och fastigheten.
• Genomföra arbetet med minimala störningar för de boende.

Omfattning

• Byte av samtliga stående avloppsstammar och vattenledningar som betjänar lägenheterna.
• Kontroll och byte av vattenstammar med risk för läckage.
• Arbetet kommer att omfatta stamschakt och dessa kommer att öppnas via kök och delvis via badrum.

Påverkan på boende

• Badrum: Renovering av badrum är inte nödvändigt i samband med stambytet. Om badrummet är nyligen renoverat, ska det uppfylla kraven från ”Säker Vatten”. Inspektionslucka för varmvattenmätare kommer att monteras i badrummet. Annars ska det inte krävas några ingrepp i badrum.
• Kök: Köket kommer att kunna användas under projektet, men vatten och avlopp kommer att vara avstängt under arbetets gång. Viss demontering av köksinredning kan förekomma.
• Buller: Rivningsarbetet kommer att orsaka buller i hela huset. Det kommer att störa, men omfattningen är inte lika stor som vid tex en badrumsrenovering eftersom att allt görs via kök.
• Boende: Det är möjligt att bo kvar i lägenheten under arbetet, men det kan vara störande. Alternativt boende kan vara en lösning för de som är känsliga för buller och damm. Föreningen kommer försöka lösa så mycket som möjligt för att vardagen fungerar bra för kvarboende. Föreningen kommer inte erbjuda någon evakuering.
• Tillträde: Entreprenören kommer att kvittera ut nycklar till lägenheterna. Nycklarna kommer att hanteras sinsemellan boende och entreprenören.
• Uppehållsrum: Föreningen kommer att ordna ett uppehållsrum där boende kan vistas under arbetet. Den renoveringen av föreningslokalen pågår.

Tidplan och process

• Tidplanen kommer att meddelas så snart den är klar. Det sker i samråd med entreprenör.
• Trapphusmöten kommer att hållas inför varje ny etapp.
• Arbetstiderna är 07.00-16.00, men kan komma att avvika.
• Bullrande arbete utförs 08.00-16.00.

Vad är ett trapphusmöte?

Inför varje ny etapp/trapphus som startas kommer vi genomföra trapphusmöten där information kring genomförandet i trapphuset planeras. På trapphusmötet kommer representanter från Fastighetsägarna Service och entreprenören att finnas på plats för att förklara omfattningen av arbetet, vad du som boende behöver tänka på, hur arbetet går till, samt andra vanligt förekommande frågor.

Vad innebär kvarboende?

Stambytet kommer att genomföras enligt ”bokvar-principen” för boende. Stambyte är en sedvanlig underhållsåtgärd som föreningen har rätt att vidta, även om det innebär vissa olägenheter för er boende. Det innebär också att ni kommer att behöva göra vissa anpassningar av vardagen hemma under den aktuella tidsperiod som stambytet genomförs i den trappuppgång där ni bor.

Toalett och dusch under tiden?

Arbeten inom lägenheterna bedöms till cirka 4-6veckor. Under den tiden kommer det att finnas vatten i trapphuset och duschar och toaletter på i källare och andra av föreningen anvisade utrymmen. Arbetstiden är ännu inte helt bestämd.

Kommer det går att bo kvar?

Beroende på hur känslig ni är för buller och damm kommer det att bli störande. Det går att bo kvar och är upp till var och en att bestämma hur eventuellt alternativt boende kan se ut. Allting planeras för  kvarboende.

Vi är en familj med barn, går det att bo i lägenheten?

Ja, däremot kommer hela processen bli varierande i påfrestning Generellt kommer vardagsrum och sovrum inte beröras. I kök fungerar alla funktioner utom avlopp samt varmt och kallt vatten.

Jag har vissa rörelsehinder, går det att bo i lägenheten?

Under projektet kommer framkomlighet i lägenheten att bli begränsad. Dragkedjedörrar och dammslussar kommer medföra att vissa delar av lägenheten får ett högt steg (ca 10-20cm) vilket gör det svårt att komma runt med rullator, rullstol och även att snubbelrisken ökar markant. Med god kommunikation kring vilka förutsättningar som krävs i den enskilda lägenheten går det att lösa. Möjligheterna att röra sig fritt i lägenheten kommer dock bli avsevärt sämre.

Hur löser entreprenören tillträde?

Entreprenören kommer att använda kvittera ut nycklar och bevarar dessa på ett säkert sätt för tillträde. Under arbetets gång behöver du som boende följa entreprenörens instruktioner för hur låsningen av dörren ska fungera. Om det blir problem med tillträdet medför det att alla andra boende påverkas.

Kommer trapphuset att bli avstängt?

Trapphuset kommer att skyddas och användas för in och utlastning av material. Hissen kommer användas när arbetet pågår i trapphuset. Allting kommer täckas in och skyddas under arbetet.

Kommer trapphuset städas?

Det kommer utföras en grovstädning av trapphusen för att få bort utrivet material varje dag. Städning under och efter varje vecka kommer att ske som vanligt.

Kommer det att bli väldigt smutsigt?

Allt arbete hemma i och runt omkring lägenheter är in och utlastning av material en kritisk punkt.  Det kommer bli smutsigt med damm och annat byggavfall. Det kommer däremot åläggas entreprenören att hålla rent efter sig.

Hur skyddas hissen?

Entreprenören kommer att täcka in hela hissen och skydda den. Den kommer att fungera precis som vanligt. Det är dock för er som boende viktigt att samarbeta med entreprenören under genomförandet, detta för att det ska bli smidigt tillsammans.

Hur mycket kommer det att låta under arbetet?

När bilningsmaskinen används (slår sönder kring avloppsstammen och avloppet) innebär det att stomljuden medför buller i hela huset och det kommer det att röra sig i bjälklagen. Det ljudet kommer höras i hela huset oavsett vart du befinner dig. Huset är byggt i betong och ljudet kommer att transportera sig långt.  Ljudstörningarna kommer att bli stora. Erfarenheten från alla tidigare provetapper är att det går relativt fort och inte har varit så jobbig belastning.

Går det att jobba/vara hemma under rivningen i huset?

Det beror på hur känslig man i sitt arbete är för störande ljud. Ifall du är i behov av helt tyst kommer det vara väldigt tufft och krävande. Om du i ditt arbete vanligtvis sitter med hörlurar eller liknande kan det vara genomförbart.

Vad är bullrande arbete?

Bullrande arbete är när stammen bilas bort från betongen, det är även när borrning av väggar, viss sågning och liknande sker. Det mesta av bullrande arbetet kommer att ske direkt när varje etapp börjar.

Vad är störande arbete?

Det kommer att ske hela tiden under entreprenaden. Ljud som sker stötvis som t.ex. hamrande, viss sågning, borrning, bärande, flytt. Störande arbete kan komma att ske under hela entreprenaden.

Vad händer med badrum?

I samband med att stammarna ska renoveras är behovet av att renovera badrummet förhoppningsvis inte nödvändigt. Stammar är inbyggda bakom väggar i köket och då behöver inget arbete göras genom badrum.

Jag har ett nyligen renoverat badrum?

Om badrummet är nyrenoverat är det viktigt att det uppfyller dagens krav från Säker Vatten och Byggkeramikrådet. Det kommer monteras en inspektionslucka i badrummet för att komma åt varmvattenmätare som det idag är ett EU-krav att bostadsrättsföreningar installerar.

Kan jag använda köket under projektet?

I köket skall avloppet bytas, däremot blir köket kvar. Köket kommer gå att använda, under projektet kommer dock vatten och avlopp vara avstängt under stambytets gång.  Viss demontering av överskåp och underskåp samt att bänkskivan behöver demonteras och flyttas.

Kan jag använda köket att micra min mat, plocka ut bestick och liknande?

Det kommer att fungera under hela entreprenaden. Däremot kommer inte avlopp och vatten fungera i början. Det kopplas på så snabbt som möjligt.

Förberedelser

• Boende bör plocka bort saker som kan vara i vägen för arbetet.
• Entreprenören kommer att skydda golv och arbetsytor.
• Boende kan själva täcka in väggar och möbler med plast.
• Känsliga föremål bör plockas bort.
• Posten kan placeras i en skokartong på hatthyllan.

Det är viktigt att innan arbetet startar måste samtliga saker i lägenheten plockas bort som kan vara i vägen för arbetet. Eventuella hyllor, lådor, möbler eller liknande som kan vara i vägen för stammarna behöver plockas bort för att hantverkaren ska kunna komma fram på ett smidigt sätt.  Använd principen:

 ”Plocka hellre bort en sak för mycket”

Entreprenören kommer att täcka in de delar i lägenhet där de arbetar. Golvet skyddas och plastning av de arbetsytor som blir berörda. Det kommer finnas tillgång till plast för att själv täcka in t.ex. väggar eller skydda fast möblemang som garderober.  Generellt gäller följande (dock med viss avvikelse beroende på lägenhet):

Om det i lägenheten finns dörrar som är demonterade eller ofta står öppna, se till att dessa står stängda. För att komplettera med bättre damtätning kan ett lakan eller annat tyg hängas över för att täta springor. Tyget kan sen efter färdigställandet enkelt tvättas.

Dammet kommer ändock att spridas i lägenheten. Det är oundvikligt. Entreprenören kommer att städa de delar där de har jobbat. För att spridningen ska bli så liten som möjligt är det viktigt att alla inblandade samarbetar. Ifall det finns lösa inventarier (krukor, porslin, elektronik, tavlor etc) som är känsligt, är det bra att plocka bort dessa.

Under arbetets gång kommer entreprenören behöva jobba i din lägenhet, samtidigt fortgår alla vanliga funktioner, bland annat postlämning. För att förenkla till alla inblandade är det bra om ni märker upp vart ni önskar att posten ska placeras. En skokartong på hatthyllan brukar vara en bra lösning.

Vatten & Avlopp kommer att bli avstängt. Det finns då vatten i trapphuset att tillgå och en utslagsvask att använda sig av.

Vanliga frågor och svar:

• Kommer nya lån tas upp?
  • Just nu är det troligt att det blir så.
    • Nu när vi har bra uppskattning på kostnader tittar vi på finansieringen. Styrelsen räknar med att det mycket troligt kommer tas upp nya lån, nuvarande medlemmar ska inte stå för hela kostnaden så att framtida medlemmar gynnas på deras bekostnad.
    • Om det blir lediga hyresrätter under stambytets gång är planen just nu att använda förtjänsten till stambytet, vilket gör att hela beloppet inte kommer behöva lånas upp.
    • Om stambytet sker i omgångar behövs inte hela beloppet lånas upp med en gång.
• Kommer man få tillgång till en evakueringslägenhet under tiden stambyte pågår i ens lägenhet?
  • Nej, föreningen har inte möjlighet att tillhandahålla detta (och är inte heller skyldiga till det då stambyte räknas som ”sedvanligt underhåll”)
  • Om man vet med sig att man har svårt att vistas i en dammig miljö rekommenderar vi att man förbereder för annat boende under stambytet (detta ersätts inte av föreningen). Även om entrepenörerna gör sitt bästa för att hålla det rent och snyggt kommer man inte ifrån att det kan bli en ganska dammig och smutsig miljö.
• Hur kommer det fungera med vatten/toalett/dusch?
  • Under tiden stambytet sker kommer kallt och varmt vatten samt avlopp tillhandahållas på ett antal våningar i trapphuset.
  • Utöver att man får 24-timmars åtkomst till toaletten vid tvättstugan i 15 C (normalt har vi ju bara åtkomst 8-22)  får man också åtkomst till fler av de toaletter som finns på olika ställen i fastigheten, bland annat i styrelserummet.
  • Duschen utanför tvättstugan i 15 C bokas precis som alltid via tavlorna eller Aptus Home-appen. Man får också tillgång till fler duschar, bland annat i styrelserummet.
• Kommer badrummet behöva rivas ut?
  • För de allra flesta kommer det inte behövas då vi kan gå genom köket istället för badrummet.
  • Om man ändå önskar att renovera badrummet i samband med stambytet går det bra så länge renoveringen görs av företaget som föreningen anlitar för stambytet. De kommer tillhandahålla ett grundutförande till fast pris där man har möjlighet att göra vissa tillval till varierande kostnad.
• Kan beslut om stambyte tas av styrelsen, eller behöver det tas upp på en stämma?
  • Ett stambyte räknas som sedvanligt underhåll och styrelsen har det övergripande ansvaret för underhållet av fastigheten (i vilket bland annat stammarnas och vattenledningarnas skick ingår). I princip kan alltså styrelsen besluta att ett stambyte är nödvändigt vilket också har skett i vårt fall. (I de fall det krävs mer omfattande åtgärder som att medlemmarnas badrum helt eller delvis måste rivas ut så krävs ett beslut på en föreningsstämma med två tredjedelars majoritet.)
• Kan man vägra ett stambyte?
  • Nej, varken som bostadsrättsinnehavare eller hyresgäst.
  • Man kan inte hindra åtkomst till sin lägenhet, om nödvändigt kan handräckning från Kronofogden begäras för att få åtkomst till lägenheten.

————————————————————————————————-