Nästa Öppet Hus och Grovsophämtning är 8 maj, temat för öppet hus är testbytet av varmvattenrör och stammar på ena sidan i trapphus 17 M. Som vanligt är även andra frågor välkomna!

Som tidigare sagts är detta ett test för att se hur ett framtida stambyte för hela föreningen skulle kunna gå till och hur ekonomin och planeringen för detta skulle kunna se ut. När i tiden ett  stambyte för föreningen som helhet sker finns inga konkreta planer för ännu, även om vi ser att det kan bli aktuellt tidigare än vad underhållsplanen just nu säger.

Föreningens situation gällande vatten och avlopp

Som vi tidigare informerat om planerar vi för att göra ett testbyte av vertikala vattenrör och avloppsstammar i en trappuppgång. Att vi väljer att genomföra detta test nu när stambyte ligger ganska många år framåt enligt underhållsplanen är baserat på indikativa undersökningar, såsom stamspolning och stamfilmning samt framförallt läckage på våra rör för varmvattencirkulationen (VVC-rör) på olika håll i fastigheten, vilka visar att det kan bli aktuellt med att flytta fram stambytet.

För varmvattencirkulationen användes ofta på 80-talet kopparrör av sämre och billigare kvalitet. Godset i dessa rör klarar inte den nötning det blir utsatt för så bra vilket skapar hål och sprickor med kostsamma vattenskador som följd. Vi kan förvänta oss att antalet sådana vattenskador kommer att öka per tidsenhet, vilket styrelsen tar på största allvar. Det är alltså inte själva avloppsrören som i första hand kan framtvinga ett tidigareläggande av stambyte, utan det är läckande varmvattenrör som vi ser kommer orsaka allt högre reparationskostnader.

I våra fastigheter har alla vertikala rör som betjänar våra lägenheter samlats på ett och samma ställe, nämligen i schaktet i badrummet (för de lägenheter som har en ytterligare toalett finns ytterligare ett schakt). Det betyder att när vi pratar om stambyte så avses samtliga rör i detta schakt, vilket är avlopp, varmt och kallt vatten samt värme.

Vid ett byte av vattenrör blir vi tvungna, enligt lag, att också installera IMD (Individuell Mätning och Debitering) av varmt och kallt vatten. Det betyder i framtiden att varje hushåll endast kommer betala för sin egna användning och det kommer då som en post på månadsavin.

Vi har i samband med en badrumsrenovering i 17-huset som test genomfört ett partiellt byte av stammar och vattenrör och det blev i och med det tydligt att det inte är en ekonomiskt framkomlig väg att göra på detta sätt.

Genomförande av testbyte på hel stam

Ursprungligen var planen att genomföra testbytet i 17E, detta har nu ändrats till byte i en slits/schakt på ena sidans lägenheter i trapphuset på Hagagatan 17M och orsaken till det är att vi då kan dra ekonomisk nytta av arbeten med utbyte av de horisontella rören i vår blindkällare (i garaget Hagagatan19) som ändå behöver göras för Hagagatan 21 och utföra dem samtidigt.

Renoveringen kommer att hålla på under 5–6 veckor, varav 1-2 veckor i början kommer att vara extra stökiga, smutsiga och högljudda pga bilning, borrning m.m. Just nu är planen att börja med de mest högljudda arbetena vecka 21 (22–26 maj) och eftersom ljud färdas väl i våra stommar antar vi att det kommer innebära störningar för många i 17-huset.

Att vi nu testar en stam är för att få fram information för att kunna genomföra en framtida totalrenovering på ett ekonomiskt och rimligt sätt för föreningen och vår medlemmars bästa. Det finns en potential att bringa ner kostnaden radikalt om vi kan genomföra stambyten via kökssidan för de stammar som ligger mellan kök och badrum, i annat fall riskerar vi att få bygga om samtliga badrum vilket skulle föranleda en annorlunda situation och en stor utgift både ekonomiskt och tidsmässigt.

Testet är alltså avsett att vara en del av ett beslutsunderlag för hela föreningens stambyte, vi har ju också stammar som inte angränsar till kök och vår förhoppning är att analys visar att vi generellt kan komma åt dem via angränsande väggar på samma sätt.

Det underlättar också arbetet med att ta fram en framtida projektplan och offertunderlag för hela fastigheten. Vi samverkar också med Micasa (Stockholms Stads Fastighetsbolag) som också är beroende av vårt stamsystem.

Åtgärder för att underlätta för medlemmarna under testbytet

Ett stambyte oavsett hur det utförs innebär naturligtvis stora olägenheter för både direkt berörda och deras grannar. För att underlätta har vi följande åtgärder planerade:

• Skydd av hissar och trapphus samt inplastning av ytor i lägenheterna.
• Tillhandahålla mobila toaletter för de som har skäliga behov eller inte har möjlighet att använda de toaletter som finns i olika utrymmen i föreningen (totalt 7 toaletter).
• Möjlighet till 5 separata duschar
• Kallt och varmt vatten samt avlopp kommer tillhandahållas på ett antal våningar i trapphuset.
• Grovstädning och avstädning på varje plan under och efter avslutat arbete.

Idag 3 april är vattnet avstängt mellan 12:00 – 13:00 pga en akut åtgärd. Vi beklagar om detta påverkar er negativt men vi jobbar tillsamman med entreprenör för att avhjälpa ett problem som uppstått akut.

Gäller enbart boende i port 17.

Mvh

Storholmen Förvaltning AB

• Lånet på 30 Mkr som omsätts i slutet av mars delas upp i 20 Mkr bundet på tre år och 10 Mkr till rörlig ränta. Aktuell lånebild finns alltid HÄR.
• Tema nästa Öppet hus blir ekonomi, särskilt lånebild och ränta.
• Pga arbeten som kommer behöva göras på stammarna på Hagagatan 21 beslutas att teststambytet flyttas från 17 E till 17 M för att dra ekonomisk nytta av arbete som ändå behöver göras. Boende som berörs kommer få informationen minst 8 veckor i förväg.
• Utkastet till förvaltningsberättelse är skickat till Storholmen.
• Ordförande till Årsstämman har bokats via Storholmen.
• Vi har mycket varierande inomhustemperaturer i fastigheten, kan bero på att vissa ventiler till elementen är igensatta. Finns i underhållsplanen att titta på detta nästa år, test på en värmestam bör göras för att bättre förstå hur stor investering det kan röra sig om.
• Vi har varit tvungna att oplanerat byta cirkulationspumpen för värmen i 17-huset. Vidare arbeten kring båda undercentralerna planeras men kommer utföras när det blir varmare så att det inte påverkar värmen i lägenheterna.
• Det har utförts brandskyddsgenomgång och offert tas in för åtgärder baserat på denna.
• Några sista anpassningar återstår på Hagagatan 21 innan nya lokalhyresgästen kan flytta in.
• De nya lägenheterna på Hagagatan 15 A har besiktigats och godkänts, planerad överlåtelse 3 april.
• För att minska antalet stopp i avloppet beslutas att en tratt för att enkelt kunna samla upp fett efter matlagning köpes in och delas ut till alla hushåll. Samtidigt delas också soppåsar ut som exempel på påsar som håller i vår sopsug utan att gå sönder.
• För att hålla en jämn temperatur i våra allmänna utrymmen kommer termostaterna på elementen där bytas till fasta termostater som inte går att skruva på. Många av termostaterna är dessutom i dåligt skick och behöver ändå bytas ut.
• Beslutas skriva nya regler för gymmet för att försöka komma tillrätta med bokade pass som inte används. Förhoppningsvis innebär detta att fler pass blir tillgängliga.
• Fortsätter titta på hur vi samlat kan hantera information i föreningen på ett bra sätt nu när våra digitala tavlor börjar sjunga på sista versen.
• Motion angående trapphus har inkommit till stämman.
• I höstas kom förslag in om att sätta upp skyltar vid de entréer som inte har porttelefon som hänvisar till porttelefoner vid grindarna. Beslutas att köpa in och sätta upp med text på både svenska och engelska.
• Vi hälsar nya medlemmar välkomna i 17 G, 15 G och 15 C!

På nästa Öppet Hus är temat ekonomi, och särskilt föreningens lån och räntor. Vi har höga lån men också bundit de flesta lånen, årets budget har tagit i beaktning att räntorna förväntades öka kraftigt under året på de av våra lån som är rörliga.

Aktuell lånebild finns alltid att se HÄR.

Som vanligt är alla frågor välkomna, även de som denna gång inte rör ekonomin! Vill man ha hjälp med Aptus-appen så finns det att få.