Kallelse och underlag
Om du inte fått underlaget i din brevlåda, kontakta styrelsen så ser vi till att du får det! De gick ut per post tillsammans med kallelse, proposition och fullmakt till alla medlemmar via Simpleko och kom fram i juli.
Styrelsen har anlitat en extern ordförande till stämman, och både anlitad projektledare och kontrollansvarig kommer vara med. Projektledaren kommer presentera underlaget.
Frågor och svar
Nedan listar vi de frågor som styrelsen fått kring stämman och underlaget efterhand som vi fått in dem tillsammans med våra svar, vi fortsätter uppdatera sidan efter bästa förmåga fram till stämman.
Hur är det tänkt att ombyggnaden ska finansieras under tiden?
– Vi gjorde en stor vinst på den senaste lägenheten vi sålde, tanken är att istället för att amortera så mycket som möjligt på en gång amortera enligt den ekonomiska planen i år och ta ca en tredjedel av försäljningsinkomsten för att finansiera detta byggande för att sedan använda pengarna från försäljningarna och amortera den delen. Vi kommer alltså inte ta upp något lån för detta och amorteringen i år blir ändå i linje med den ekonomiska plan som gjordes för några år sedan.
Varför kom kallelsen ut mitt i sommaren när många är på semester? Varför så bråttom med extramötet, kunde vi inte ha det i september istället?
– Jo, det kunde vi nog. Originalplanen var att ha en extrastämma innan sommaren för att försöka ha ombyggnaden klar i slutet på detta eller början av nästa år, vi vill kunna amortera av alla pengar vi fick från lägenhetsförsäljningen. Vi ville därför inte försena extrastämman alltför mycket.
Dock var inte alla undersökningar och beräkningar klara i tid för att vi skulle känna oss trygga med att ha en stämma innan sommaren. Vi valde då att försena den till ett datum när vi tänkte medlemmarna skulle vara tillbaka och så länge dokumentationen kom ut 3-4 veckor innan tänkte vi att man har tillräckligt med tid att läsa den även om man är borta på semester en del av tiden. Vi valde också att skicka dokumentationen med post just av den anledningen, så att även de som har eftersändning under sommaren skulle få dokumentationen.
Vad skulle månadsavgift/inkomst bli från lägenheterna?
– Exakt månadsavgift räknar vi på när vi vet exakt storlek och andelstal för lägenheterna, men årsavgiften för våra bostadsrätter (2020) är 574 kr/kvm. Estimerar vi sammanlagt 60 kvm lägenhetsyta blir avgiften vi får in drygt 30 000 kr/år.
Varför bygga om till lägenheter istället för att fortsätta hyra ut?
– Ett skäl är att föreningen iom detta inte kommer ligga riktigt lika nära 60%-gränsen för att kallas för oäkta förening som vi gör idag. Simplekos uträkningar visar att bruksvärdet av bostadsrätterna idag är 64,63% av det totala värdet. Exakta procentsatsen efteråt får räknas ut när vi vet exakt yta för de färdiga lägenheterna.
– Lokalerna gav ingen större inkomst när de senast var uthyrda; det var två lokaler på 32 respektive 20 kvm (lägenheterna kommer ta korridoren utanför lokalerna i anspråk också, därför blir deras sammanlagda yta större) och årshyran för dem var 69 208 kr, dvs ca 1 330 kr/kvm och år vilket inte är mycket relativt lokalernas läge. För att kunna ta ut högre hyra behöver de dock byggas om så att sopsugsrör och fjärrvärmerör flyttas samt att lokalerna i viss mån skulle behöva fixas till. Det kostar ganska mycket och styrelsen tycker det är en bättre investering att göra detta, investera lite mer i ombyggnad och sälja dem som lägenheter.
Ni skriver om att flytta fjärrvärmerör, vad händer med de förråd som finns under lägenheterna om de ska dras genom dem?
– Fjärrvärmerören kommer dras uppe vid taket, förråd(en) kommer troligtvis behöva tömmas till tillfälliga förråd under ombyggnad men kan sedan nyttjas som vanligt
Ni skriver om att flytta sopsugsröret som finns i gaveln, vart är det tänkt att flyttas?
– Tanken är om möjligt att fixa en stolpe (liknande den som finns utanför 15 G) i närheten, troligtvis till andra sidan gången vid nuvarande sopnedkast.
Uppdaterat 210806:
Går det att få se planlösningen som är tänkt för lokalerna?
– Vi ser till att ta med arkitektens förslag till både digitala öppet hus och till extrastämman, så finns möjlighet att se det!
Hur säkra är beräkningarna? Vilken marginal finns det i estimatet av kostnaderna?
– Beräkningarna är gjorda av vår projektledare från Fastighetsägarna, som i sin tur tagit in analyser och underlag från liknande projekt och värderingar i området. Marginalen i estimatet är taget med utgångspunkt för de beräkningarna och tagna i överkant i projektet. (Vi kan dock aldrig råda över om det skulle bli ett totalt kursras eller om marknaden kollapsar.)
Uppdaterat 210807:
Hur kan vi ligga på gränsen till oäkta brf med tanke på hur många hyresrätter som sålts?
– Samtidigt som många hyresrätter sålts har styrelsen under några år aktivt arbetat med att med att försöka få upp hyran på de lokaler vi hyr ut. Under 2021 kommer också det omförhandlade kontraktet för garaget att slå igenom.
Vi har legat under marknadspris för några av lokalerna och styrelsen tycker det är positivt när vi kan höja intäkten, det gör ju dock att den sammanlagda intäkten från icke bostadsrätter också höjs, även när vi säljer av hyresrätter.
Finns en risk att man kommer behöva gräva upp eller kanske till och med schakta om 15-gården för att dra om ventilation och sopsugen?
– Vi ser just nu inte något annat än att eventuella ingrepp kommer bli relativt lokala kring de lokaler som diskuteras. Vi har ju också ett projekt kring att fräscha upp 15-gården som kan ha input (om det finns flera sätt att göra det på). Om det av någon anledning som vi inte ser idag skulle behövas grävas om och schaktas upp ett stort område på 15-gården tror vi inte att det är rimligt att genomföra detta, kostnaderna skulle troligtvis bli alltför stora i det fallet kontra retur på investeringen.
Uppdaterat 2021-08-12 (med vissa förtydliganden på tidigare frågor):
Vad är att-satserna som ska beslutas om, dvs exakt vad beslutar vi? (uppdaterad)
– Att stämman fattar beslut om att bygga om lokalerna till två bostadsrätter (bostäder)
– Att fjärrvärme och sopsug flyttas till gården
Är det verkligen nödvändigt att flytta fjärrvärme och sopsug till gården?
– Den akustika mätningen visar att vi framförallt behöver göra något åt sopsugen, antingen flytta på den eller ljudisolera. Detta gäller både om vi ska kunna göra om lokalerna till lägenheter och om vi ska fortsätta hyra ut lokalerna lagligt som annat än förråd, den uppmätta nivån från sopsugen i lokalen ligger över godkända värden.
Vad händer om stämman nu säger nej, vad används lokalen till då?
– Troligtvis siktar vi på att fortsätta hyra ut den som lokal/kontor, dock med lösning för sopsugen så att vi gör det på ett legalt sätt.
Det står att vi idag inte vet varför fjärrvärmeröret är draget som det är, är vi säkra på att det går att dra om? (uppdaterad)
– Enligt information från Fastighetsägarna var detta den enklaste vägen att dra dessa stamrör i samband med installation av fjärrvärme. Det fanns då ingen tanke på att det skulle ställas om till annan form av verksamhet i lokalerna än piskrum/mattsug för mattor.
– Stockholm Exergi har accepterat flytt av fjärrvärmeröret, frågan har ställts som en del av förarbetet.
Varför omnämns dessa som piskrum (bland annat), det har de väl inte används som på jättelänge? (uppdaterad)
– Lokalerna var i början avsedda för att användas som piskrum, när föreningen övertog byggnaden var de uthyrda som lokaler. Detta innebär att användningen nu i så fall ändras från lokaler till bostäder.
Är det arbete som lagts ner hittills inkluderat i estimatet? Hur mycket har hittills lagts ner?
– Ja, det ska täckas in i bedömningen.
– Hittills har vi lagt ner ca 70 000 kr ex moms, detta inkluderar arkitekt, akustiker, brand, projektledning, kontrollansvarig.
Hur mycket marginal finns i estimatet?
– Det finns ett visst utrymme, men tanken är att iordningsställa bra bostäder. Huruvida det i vissa hänseenden kan bli aktuellt med ytterligare investeringar för att den ska fungera bättre på marknaden får en mäklare vara med och värdera. (Styrelsen har tidigt i projektet varit i kontakt med mäklare för att få en indikation på om det ens kunde vara värt att starta det här projektet. Vi tar också intryck från mäklare på vad som sedan kan löna sig när det gäller ytfinish och inredning.)
Uppdaterat 21-08-17
Har de båda lokalhyresgästerna sagt upp kontrakten?
Nej, det är styrelsen som sagt upp kontrakten
Hur länge har de båda lokalerna varit tomma?
Sedan sept 2020 respektive februari 2020 (för att bl a kunna förvara material under tiden skyddsrummen gjordes i ordning enligt gällande regler, lokalerna har sedan också använts som pausrum för hantverkare/leverantörer som arbetat i föreningen för att slippa bekosta byggbodar)
Är det ett förslag eller bygglovshandlingar som tagits fram?
Bygglovshandlingar
Är bygglov sökt? och beviljat?
Bygglovet är sökt och beviljat.
Hur kan vi ha kostnader för kontrollansvarig för ett projekt som ej är beslutat?
Enligt PBL behöver man i vissa fall (detta är ett) ha kontrollansvarig när man söker bygglov och man skickar också in kontrollplanen som en del av detta.
Vilka avtal/servitut finns avseende fjärrvärmeledningen som går genom lokalen till BRF Haga Alm?
Vid möte med Stockholm Exergi framkom att ledningsrätt styr, finns inga servitut. Stockholm Exergi har godkänt lösningen och är positiva till att den flyttas. Det är också Stockholm Exergi som kommer flytta den (på vår bekostnad).
Är det reglerat i dessa avtal vem som ska bekosta flytt av ledningar?
Det är Stockholm Exergi som äger ledningen men då det är vi som vill flytta den är det vi som bekostar flytten.
Vilka avtal/servitut finns avseende sopsugen?
Det är samfälligheten (som vi är en del av) som äger sopsugen, vi äger 34 % av anläggningen och är största delägare.
Är det avtalat att vi ska bekosta flytt av grannfastighetens sopsug?
Inget avtalat ännu då vi inte vet om det faktiskt blir ett projekt, men eftersom det är vi som i så fall vill flytta det räknar vi också med att vi får betala det.
Varför presenterar ni inte en detaljerad specifikation över uppskattade kostnader. Tex arkitekt, byggkonstruktion, bygglov, mäklare osv?
Ett detaljerat estimat finns från projektledaren, vi har dock valt att visa det i större poster för att dialogen ska handla om sakfrågan om att ändra användning av lokalerna.
Varför har styrelsen inte räknat på andra alternativ?
Styrelsen har räknat på andra alternativ. Dock ser vi det här som det alternativ vi vill föra fram då vi kommer behöva ta fram en lösning för ljudet från sopsugen även om vi skulle hyra ut det som kontor, vi tycker dock inte det alternativet ger lika bra lönsamhet då det är liten yta men stor kostnad för att åtgärda sopsugen.
